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荣盛发展闹“钱荒”,急急分拆物业上市融资,却遭业主维权

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安静de心跳 发表于 2020-5-18 12:12:54 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
房企分拆物业上市,早已不是新闻。
            前后领跑者万科,近有追随者融创、世茂等一众房企。据不完全统计,去年底至今,宣布拆分物业上市的房企便不下10家。
            5月10日,河北龙头房企荣盛发展宣布,拟分拆荣万家生活服务股份有限公司赴港上市,具体时间待定。
            信息显示,荣万家成立于2000年11月,主营业务为家庭服务、物业服务,其第一大股东为荣盛发展,持股91.2%。
            2019年,荣万家全年营收13亿元,净利润超1亿元。2020年一季度实现营收超4亿元,净利润超5000万元。
            疫情下荣盛发展旗下物业经营表现,依旧可圈可点。
            而荣盛发展急欲推动荣万家赴港上市,目的又是为何?
            答案不言而喻,为了钱。
            “分拆物业板块上市,往往能够享受较高估值,也就打开了另一融资之路,何乐不为?尤其在融资环境趋紧下当下,分拆上市融资成为房企的重要手段”。行业人士陈升分析道。
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            01 一切为了融资
            既是为了融资,那荣盛发展究竟有多缺钱呢?
            先来看,荣盛发展的整体负债。
            财报显示,2019年荣盛资产负债率为82.45%,虽较2018年有所降低,但依然处于行业较高水平。
            在债务构成中,2019年非流动负债约为323亿元,较2018年的371亿元,减少48亿元。
            相应的流动负债,2019年荣盛发展却高达1776亿元,较2018年的1543亿元净增233亿元。这主要因荣盛发展一年内到期的非流动负债,由2018年175亿元升至2019年307亿元,涨幅高达75%。
            流动负债大幅提升,意味着,荣盛发展中短期偿债压力陡增。
            但更令人忧心的是,荣盛发展的主业造血功能没有改善,尤其经营现金流大幅下降。
            2019年,荣盛发展实现销售回款860亿元,仅为年度计划的93.48%;但购买商品、接受劳务支付的现金却净增长了约159亿元。
            这也间接导致荣盛发展的经营性现金流净额,由2018年的175亿元骤降至2019年的21亿元,跌幅约87.9%。
            而一季度的数据更为严峻,财报显示,荣盛发展2020年一季度经营活动产生的现金流净值约为-49.2亿元,较去年同期-11.7亿元,净流出增长了321.29%。
            同时,荣盛发展的货币资金由2019年末的304亿元,降为一季度末的266亿元。这无法覆盖短期借款与一年内到期的非流动负债两项之和346亿元。
            陈升指出,“作为房企的睛雨表,货币资金减少,加之经营活动的现金流转负、净流出绝对额不断扩大,是个危险信号,这也意味企业要更多依赖融资过活。”
            尽管经营现金流转负,对于拿地,荣盛却毫不手软。
            数据显示,2020年一季度,仅拿地一项,荣盛便耗资60多亿。而4月一月,荣盛发展及其子公司合计拿地,斥资超30亿元;其中最大的成都地块耗资23.5亿,溢价率超50%。
            经营现金流减少,拿地耗资节节攀升,荣盛不得不大肆举债。
            一季度财报显示,荣盛借款所得现金超117亿元。
            不仅对外借款,荣盛发展还将融资目标锁定在股东身上。
            5月11日,荣盛发展公告显示,公司及下属公司拟向两大股东(荣盛控股、荣盛建设)融资,合计借款金额不超过30亿元。
            及至此次荣万家拟赴港上市,似乎也说明荣盛已经不满足于现有融资渠道:赴港、打通境外融资渠道才是王道。
            02 频陷业主维权风波
            拿地、上市、融资,正当荣盛发展向未来急急而奔时,却陷入了一系列维权风波中。
            4月21日,荣盛发展举行的2019年度线上业绩会,却变成了业主维权大会。
            彼时,荣盛发展董事长耿建明、总裁刘山先,副总裁陈金海,以及独立董事黄育华等一众高管,悉数聚于线上,与投资者展开互动。
            此时,却有不少重庆荣盛华府业主线上维权,直言荣盛发展重庆楼盘存在质量问题。
            实际上,早在去年,便有不少媒体曝出:荣盛华府业主曾向重庆有关部门反映不少质量问题,集中在楼梯走道破损、漏水等问题。
            而据媒体报道,重庆南岸区城乡建委经核实,小区楼梯走道发霉、车库以及房屋局部漏水、一楼大厅墙面发霉等常见质量问题存在,并责成开发公司牵头对业主反映的问题进行全面排查和整改。
            无独有偶,此前重庆巴南区荣盛滨江华府,因质量问题遭业主拒绝接房的消息,亦在网上传的沸沸扬扬。
            信息显示,在重庆大渡口区住建委调查组,协同第三方机构对“荣盛城I19地块S1商业及车库混凝土构件开裂”的调查报告中,导致混凝土开裂的直接原因:是因为施工方在该建筑物还未彻底建完的情况下,提前对建筑物单侧进行了回填,造成了S1商业及车库部分混凝土构件开裂,这是由于施工工序错误引发的混凝土开裂。
            不仅深陷重庆,在荣盛发展引以为傲的环京地区,亦上演了业主维权事件。
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            5月1日,数十名廊坊荣盛花语城业主,聚焦在廊坊经济技术开发区门前高呼,“荣盛赔钱,我要维权”。
            从口号及标语来看,本次维权聚焦于几点,“买房四年,不交房;延期交房,不赔偿”的问题上。
            相关信息显示,廊坊市花语城二号地,约定交房时间为2019年的10月、12月。业主反馈,“房子延期半年了,还未收到任何违约赔付。”
            目前,此次维权事件还在进一步发酵,这对荣盛品牌,有着不小的影响。
            03 结语
            虽然,近期荣盛频陷“维权”风波。
            但不可否认,荣盛已成长为千亿规模的知名房企。
            继2018年,荣盛发展签约金额突破千亿大关(1016亿)后;2019年,荣盛发展再进一步,完成签约超1153亿元。
            作为河北首家A股上市房企,荣盛发展也从立足河北(环京),到“两横、两纵、三集群”的产业布局,土地储备建筑面积超3700万平方米。
            近期荣盛动作频频,疯狂拿地、急急上市,这些动作背后都与一个关键词密不可分,那便是“融资”:拿地需要钱,上市则打开另一扇融资之门。尤其在主营业务现金流流出增加情况下,荣盛发展对融资的依赖度越来越大。
            而维权风波的此消彼长,则是荣盛发展亟待解决的另一问题。
            
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