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避免精装修房“走样”,保留“样板房”作证,上海能否借鉴外省市做法?

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瞻艺翁厝 发表于 2020-5-18 12:29:51 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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解放日报 · 上观新闻 11 月 27 日刊登了《1000 多万元精装修房与 " 样板房 " 货不对板,购房人纷纷投诉》,披露了购房者发现交付的装修房与 " 样板房 " 不一样,但由于样板房已被开发商拆除,以至维权发生困难。
报道上网后,不少购房人也反映了类似遭遇。有的甚至说,开发商交付的房内,竟有部分空间被认定为须拆除的违法建筑,自己损失惨重。
证据不足,难以解决
崇明北陈公路上的东滩豫翠苑业主刘女士等称,2017 年 11 月购房时,开发商公开展示的样板房、房屋模型,包括销售员承诺等,都显示自家户型是有两层地下室的,房子单价因而超过 4 万元。可 2018 年底交房时,竟发现与样板房不一致处很多,尤其是事后还被告知,两层地下室多达 100 平方米是违法建筑,要被拆除。
还有的购房者虽向职能部门投诉,但被告知证据不足,难以解决。如奉贤区庆园路 189 弄 " 麓轩 "(又名桐南美麓)部分业主反映,他们于 2018 年 1 月摇号购买了小区内 4 复 5 户型,113 平方米的房子,单价超过 4 万元。最初他们看到的样板房只有 3 复 4 户型,却被一再告知 4 复 5 户型与 3 复 4 户型完全一致。
2019 年 6 月底交房时,有关业主发现 4 层并无卫生间,且未安装任何排污水设施,厨房中央有两根 50*50 的承重立柱,也非样板房的敞开式样……
记者看到,市场监管部门对市民服务热线 12345 的转办的工单回复是:" 我局 " 收到投诉,由于 " 证据不足,均作出不予立案 " 的决定,无法认定被投诉人存在欺诈销售行为。
从样板房与实际交付房不一致的投诉看,购房者举证难,似乎是一个共性问题。
外省市样板房的 " 生命周期 " 或长达两年
不少业主称,要是样板房能保留足够多的时间,那不是活生生的证据吗?
记者从上海多个区的基层房管部门获悉,目前上海对样板房保留时间并无强制规定,一般由开发商自定。
公开资料显示,外省市样板房的 " 生命周期 " 有的长达两年,内容也比较详细。
《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》明确,房地产经营者预售全装修商品房的,要提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。违反上述规定的,由建设行政主管部门处 10 万元以上 50 万元以下罚款。
今年 1 月,南京市也正式出台有关规定,要求现场公示的样板房必须在项目交付后 3 个月才能 " 拆除 ",否则无法获得预售许可证。
有的地方还规定不同套型房源在开售时,都要至少设置一套交付样板房。如宁波市自去年 10 月起,交付样板房须设置在可售住宅房源实体内。售房期间," 临时样板房 "" 销售样板房 " 等不得充当交付样板房;也不允许样板房在销售和交付阶段出现 " 两幅面孔 ",软装以及家电、家具、灯具等设施如不在实际交付标准内,样板房也一律不能加装。另外,预售许可证分批申领的商品房,还要求不同套型房源开售时都要至少设置一套交付样板房。
至于浙江萧山,还从今年 4 月 26 日起要求开发商通过影像视频方式,向公证机构提供实体样板房内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容的证据,以便最终让样板房成为真正的 " 实景展示 "。
样板房可作维权依据,不妨保留一段时间
虽说 " 眼见为实 ",但部分样板房里花头多也是不争的事实。如开发商为营造 " 亮堂宽敞 " 的效果,会将厨房等墙体做成 " 开放式 ",厨房、卫生间、卧室等都不安装大门,有的还人为 " 瘦身 " 家具尺寸,乃至巧用灯光、镜子、玻璃等让人产生 " 空间增大 " 的视觉偏差。
北京盈科(上海)律师事务所全球总部合伙人郭韧律师表示,样板房是开发商十分重要,也十分直观、详细、具体的对外宣传手段。根据《商品房销售管理办法》,开发商销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
因此,郭韧律师建议不妨借鉴其他省市的一些做法,要求开发商保留一段时间样板房;另外,购房者对开发商的销售广告、宣传资料、业务员口头承诺等不可轻信,要注意保留证据。在订立正式书面合同时,应要求开发商将销售广告、宣传资料中的说明、允诺及业务员承诺以书面形式写入合同中,或采取录音、拍照、录像等手段保存证据。
郭律师表示,鉴于样板房所展示的通风、采光足以影响购房者对价格的接受度,如样板房和实际交付房屋明显不一样,又未明确告知相关购房者,则属于侵犯了购房者的知情权。如购房者掌握有开发商侵权、违约事实的充足证据,且通过一般调解途径无法解决,建议购房者聘请专业律师,向法院提起诉讼维权。
栏目主编:毛锦伟 本文作者:张家琳 文字编辑:毛锦伟 题图来源:视觉中国 图片编辑:朱瓅
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